В ближайшее время ФГБУ «ЖКУ ННЦ» начинает тарифную кампанию. О том, какие нововведения будут предложены на рассмотрение собственникам жилья, рассказал временно исполняющий обязанности директора управляющей организации Валерий Кисс.
1. Тарифы принимать на три года.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается собственниками с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год.
При этом виды и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД определяются с учетом обязательных требований, предусмотренных законодательством (Постановление Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года «Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»), и результатов весеннего и осеннего осмотров многоквартирных домов.
- Проведение общего собрания – длительная и непростая процедура и для советов домов, и для управляющей организации, - отмечает Врио директора ФГБУ «ЖКУ ННЦ» Валерий Кисс. Именно поэтому мы решили предложить собственникам помещений в многоквартирных домах устанавливать стоимость работ и услуг (тарифов) на три года: определить стоимость за содержание квадратного метра общего имущества с 1 января 2022 года и увеличить данную стоимость на прогнозный индекс роста потребительских цен для 2023 годов и 2024 годов.
Как поясняет Валерий Кисс, если собственники помещений в многоквартирных домах будут принимать тарифы на три года, то работники ФГБУ «ЖКУ ННЦ» смогут тщательнее подходить к подготовке тарифной компании и уделять больше внимания собственникам помещений МКД, по которым идет согласование тарифов, ведь даже у одинаковых домов есть свои особенности.
– Эти нюансы можно упустить, если мы готовимся к голосованию по тарифам на всех домах единовременно, – подчеркивает руководитель управляющей организации. – Кроме того, наши работники могли бы больше времени уделить тем домам, в которых отсутствуют советы домов и общие собрания в последние годы вообще не проводились. По закону бремя содержания общего имущества многоквартирных домов несут собственники и наниматели, но их пассивность приводит к тому, что из-за очень низких тарифов выполняется не весь объем необходимых ремонтных работ.
2. Разделить содержание жилья и текущий ремонт.
Жилищным кодексом РФ установлено требование к договору управления МКД, согласно которому, управляющая организация обязана за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
Виды, объемы работ и услуг и их стоимость для конкретного МКД, содержатся в «Перечне работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также определение стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения».
– Хотя в наименовании документа звучит слово «ремонт», ранее по требованию жителей, с целью снижения величины тарифа, в него включался только один раздел – работы и услуги по содержанию, а ремонт оформлялся отдельным документом под названием «Дополнительный текущий ремонт», – поясняет Валерий Кисс. – Часто можно слышать такую фразу: в доме все должно делаться за счет «содержания». Это в корне не верно. Договор управления МКД по своей сути является договором подряда. При этом подрядчик, которым является управляющая организация, обязан выполнять только те работы, которые включены в Перечень. Особенностью договора управления является обязанность управляющей организации своевременно выявлять все дефекты на МКД и предлагать собственникам принять решение о необходимости выполнения ремонтных работ и источниках их финансирования. В нашем случае в содержание включено только обслуживание дома: уборка подъезда и придомовой территории, подготовка инженерных систем, очистка крыш от снега, сбивание сосулек и так далее. При этом, в тарифе не предусмотрены средства на материалы и заработную плату работников для производства ремонтных работ. Это привело к тому, что многие срочные ремонтные работы по домам выполняются управляющей организацией за счет средств, которые должны направляться на модернизацию и техническое перевооружение, ведь весьма проблематично каждый раз выносить на общее собрание вопрос по сбору средств, если внезапно сломался выключатель в электрощитовой или потек кран в подвале.
В связи с этим ФГБУ «ЖКУ ННЦ» изменило подход к формированию «Перечня работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также определение стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения»:
– Он стал прозрачным и в нем перечислены все отдельные виды работ и их объем. Например, расшифровали, что входит в техническое обслуживание конструктивных элементов и их стоимость. Кроме того, в него внесены минимальные объемы работ по текущему ремонту, в том числе штукатурка, покраска, замена отдельных элементов водосточной системы, ремонт перил, покраска бордюров, замена замков на дверях в технические помещения, замена кранов, выключателей, лампочек и т.д. Эта часть не обязательно вся должна выполняться. Если какие-то работы не понадобятся, возникнет экономия средств, которая останется на счете дома, – поясняет Валерий Кисс.
Необходимость такого подхода продиктована, во-первых, запросами собственников: люди будут понимать, за что они платят. Сегодня нередко собственники задают вопросы: а что входит в эту строчку? Отсутствие информации трактуется как «вы ничего не делаете». Во-вторых, вырастет оперативность выполнения работ: не придется проводить голосование по каждому выключателю или крану, требующему замены. Или тот же ремонт швов в панельных домах: практика показывает, что каждый год в той или иной квартире возникает необходимость их ремонта. Поэтому проще заложить в перечень по ремонту определенное количество погонных метров, и затем уже спокойно выполнять работы. В-третьих, повысится надежность всех систем дома: работники управляющей организации будут своевременно выполнять планово-предупредительный ремонт.
3. Создавать «подушку безопасности».
Сегодня все собственники платят взносы на капитальный ремонт в Фонд модернизации ЖКХ, но Региональной программой в большинстве домов работы предусмотрены через 5-20 лет. За это время может возникнуть непредвиденная ситуация, например, потечет кровля или случится авария на коммуникациях. Хорошо, если дом получает средства от сдачи имущества в аренду, за счет этих денег можно выполнить ремонтные работы. А если у дома никаких резервных средств на счете нет?
– Многие дома, где собственники по-хозяйски относятся к общему имуществу и думают о будущем, приняли решение о включении в тариф особой статьи – непредвиденный неотложный ремонт (ННР), а полномочия по принятию решений о проведении ремонта за счет этих средств, в соответствии с Жилищным кодексом переданы совету МКД – разъясняет Валерий Кисс. – Оплата на ННР ежемесячно вносится равными частями и создает подушку безопасности для жителей. Имея резервные средства на счете, собственники могут не волноваться за то, что в случае форс-мажора им нужно будет откуда-то взять средства на ремонт. Как правило, это суммы большие. Но когда крыша течет и деньги нужны прямо сегодня, невозможно установить целевой сбор и ждать еще три года. Те дома, где принят сбор на непредвиденный неотложный ремонт, застрахованы от подобных ситуаций. А главное, при установлении взноса на ННР возможно уменьшить тариф в части стоимости работ по текущему ремонту.
Как подчеркивает руководитель ФГБУ «ЖКУ ННЦ», эти изменения в подходах к формированию тарифов, предлагаемые управляющей организацией, позволили бы оперативно и качественно выполнять работы, необходимые многоквартирному дому, без лишних затрат времени и бюрократических проволочек.